Justiça reforça imunidade de ITBI na integralização de imóveis

Decisão permite que empresas integralizem capital por meio de imóveis sem precisar pagar imposto ao município

A cobrança de ITBI na transferência de imóveis para integralização de capital social voltou a ser analisada em decisão envolvendo processo de uma Comarca da região oeste de Santa Catarina. O caso reforça um entendimento já consolidado pela Justiça: o Município não pode afastar a imunidade tributária com base em simples presunções, suspeitas genéricas ou juízos subjetivos sobre a estrutura inicial da empresa.

A Constituição Federal prevê, no art. 156, § 2º, inciso I, que não incide ITBI sobre a transmissão de bens imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. Em termos práticos, quando o imóvel é transferido para a empresa para compor o capital social, a regra é a imunidade, salvo nas hipóteses legalmente previstas, especialmente quando houver atividade preponderantemente imobiliária, conforme os arts. 36 e 37 do Código Tributário Nacional.

No caso analisado, o Município alegava que a empresa havia sido criada recentemente, sem estrutura operacional robusta, sem faturamento expressivo e sem comprovação imediata de atividade econômica relevante. A partir disso, tentou afastar a imunidade sob o argumento de possível blindagem patrimonial.

A Justiça rejeitou essa interpretação.

O entendimento confirmado foi o de que a ausência inicial de faturamento, empregados ou estrutura consolidada não autoriza, por si só, a cobrança do ITBI. Empresas recém-constituídas naturalmente passam por uma fase de organização, estruturação e início das atividades. Transformar esse período inicial em presunção automática de fraude seria inverter a lógica constitucional.

Como explica o advogado especialista em direito imobiliário Gelson Tomiello, “não se pode transformar uma imunidade constitucional em uma suspeita automática contra toda empresa recém-criada. A fiscalização pode e deve atuar, mas precisa trabalhar com prova concreta, não com presunção”.

O ponto central da decisão está nessa distinção: o Fisco pode fiscalizar, mas não pode presumir fraude sem prova objetiva. A verificação da chamada atividade preponderante deve respeitar os critérios legais e temporais previstos no Código Tributário Nacional. Ou seja, o Município não pode antecipar essa análise de forma arbitrária, apenas porque a empresa ainda está em fase inicial.

Para Gelson Tomiello, “o Município não está impedido de fiscalizar. O que ele não pode fazer é negar a imunidade de imediato apenas porque desconfia da operação. A Constituição exige mais do que desconfiança. Exige fundamento jurídico e prova”.

A decisão também dialoga com o Tema 796 do Supremo Tribunal Federal. O STF definiu que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social integralizado. Assim, se parte do valor do imóvel for destinada a outra rubrica contábil, como reserva de capital ou ágio, essa parcela excedente pode ser tributada.

A situação é diferente quando o imóvel é integralmente destinado ao capital social. Nessa hipótese, não havendo excedente, não há parcela tributável com base no Tema 796.

Esse ponto é importante porque muitos Municípios passaram a interpretar o Tema 796 de forma ampliada, como se ele autorizasse a cobrança do ITBI sempre que o valor venal municipal fosse superior ao valor declarado na integralização. Essa leitura não corresponde ao núcleo da tese fixada pelo STF.

“Há uma diferença enorme entre combater fraude e criar uma barreira indevida ao planejamento patrimonial lícito”, observa Gelson Tomiello. “A constituição de uma pessoa jurídica, por si só, não é ilegal. A integralização de imóveis ao capital social também não é ilegal. Pelo contrário: é uma operação expressamente protegida pela Constituição, desde que respeitados os requisitos legais”.

A decisão reforça ainda que precedentes envolvendo holdings familiares, estruturas artificiais ou abuso de forma não podem ser aplicados automaticamente a qualquer empresa recém-criada. Cada caso exige análise concreta. Quando há prova robusta de simulação ou abuso, a conclusão pode ser outra. Mas simples indícios próprios da fase inicial de uma empresa não bastam para afastar a imunidade.

Para quem pretende realizar esse tipo de operação, o cuidado deve começar antes da transferência. É essencial analisar o contrato social, a destinação contábil dos bens, a atividade econômica da empresa, o valor de integralização, a documentação fiscal e a estratégia registral.

Como conclui Gelson Tomiello, “planejamento patrimonial lícito não se confunde com fraude. O contribuinte não deve aceitar cobranças automáticas de ITBI em operações protegidas pela Constituição, mas a operação precisa ser bem estruturada, documentada e juridicamente coerente”.

A decisão proferida em processo de uma Comarca da região oeste reforça, portanto, uma orientação clara: a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social não pode ser afastada por presunções. Sem prova objetiva de abuso, simulação ou atividade imobiliária preponderante, prevalece a garantia constitucional.