Gelson Tomiello — OAB/SC 45.295 – ESPECIALISTA EM DIREITO IMOBILIÁRIO E CONDOMINIAL
A devolução do imóvel locado é, talvez, o momento mais sensível de toda a relação locatícia. É nele que afloram as cobranças por reparos, taxas de pintura e descontos da caução — frequentemente apresentados ao inquilino como obrigações naturais e indiscutíveis. A leitura sistemática da Lei nº 8.245/91, todavia, revela exatamente o oposto: o locatário tem o dever de restituir o bem, mas não o dever de devolvê-lo como novo.
O ponto de partida é o art. 23, III, da Lei do Inquilinato. A norma é cirúrgica ao impor ao locatário a obrigação de restituir o imóvel “no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal“. A ressalva é o coração da disciplina jurídica: a lei extrai do âmbito de responsabilidade do locatário tudo aquilo que pertence ao desgaste ordinário do bem ao longo do tempo — desbotamento, perda de brilho, pequenas marcas compatíveis com a habitação cotidiana, ação do sol e da umidade sobre as superfícies pintadas. Esse desgaste é ônus inerente à propriedade, e não ao uso.
A leitura ganha ainda mais força quando combinada com o art. 22, caput e incisos I e IV, da mesma lei, que atribui ao locador o dever de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e de manter, durante a locação, sua forma e destino. Quem é proprietário arca com a depreciação — premissa elementar do direito das coisas e que o art. 570 do Código Civil reforça ao limitar a responsabilidade do locatário aos danos por abuso ou uso diverso do ajustado. O desgaste ordinário, portanto, está fora do perímetro da responsabilidade contratual do inquilino, por imposição legal.
Some-se a isso o art. 45 da Lei 8.245/91, que fulmina de nulidade de pleno direito qualquer cláusula que vise a elidir os objetivos da lei, notadamente as que imponham obrigações pecuniárias para hipóteses não previstas. Cláusula contratual que obrigue o locatário a devolver o imóvel com pintura nova — independentemente do estado em que se encontre, ou independentemente do estado em que foi entregue — é cláusula que transfere ao inquilino um custo que a lei atribuiu ao locador, e por isso colide frontalmente com o caráter cogente do art. 23, III. Estipulação privada não pode reescrever a repartição legal de riscos da locação.
Daí decorre a tese, juridicamente robusta: o inquilino responde pelos danos — furos não autorizados, manchas de difícil remoção, mudança de cor sem consentimento, riscos profundos, deteriorações por mau uso —, mas não responde pela pintura nova como obrigação automática de saída. A linha divisória, traçada pela própria lei, separa o dano (imputável) do desgaste (inimputável). Tudo o que estiver dentro do uso normal pertence à esfera do locador; tudo o que extrapolar, à do locatário. Eis o desenho do art. 23, III, e é nele que toda discussão sobre pintura, ao final do contrato, deve começar — e, frequentemente, terminar.
Na dúvida, procure um advogado especialista.
Gelson Tomiello — OAB/SC 45.295 –
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